买房子必须注意的问题,买人生第一套房需要注意些什么，有什么好的建议？
感谢邀请买房子必须注意的问题：
在每一期的房产干货分享当中，我都有告诉大家，“面对复杂的房地产市场，一定要注意方方面面的问题”。
然而，对于那些第一次购房的人群来说，又需要注意哪些问题呢？今天我们就一起来聊一聊，买人生第一套房需要注意些什么？有什么好的建议？
一，买人生第一套房需要注意什么？
对绝大部分个体，绝大部分家庭而言，一辈子买房的次数特别少，好多家庭也就一两次的购房机会。
毕竟，房子是涉及金额特别大的一类商品，不管是个体还是家庭，都需要花费很长时间的存款继续。
因此，很多朋友在买人生第一套房子的时候，常常会出现不知所措，不知道究竟该听谁的，也不知道需要注意些什么。首先，第一次买新房需要注意些什么？新房也就是我们所谓的期房，是从开发商手里面购买，而不是从个体的业主手里面购买。
虽然新房有开发商背书，但对于人生当中第一次买房的朋友而言，仍然不能掉以轻心，需要注意的问题很多。
01.五证是否齐全？
在第一次购买新房的时候，先不要慌张，也不要盲目的下定金，交首付款。
来到新房售楼处的第一件事，不是看户型，不是看沙盘，也不是听售楼小姐讲述楼盘和小区的整体概况。
而是看看开发商公司的五证是否已经齐全，该楼盘该项目，该小区是否已经达到了安全交易的标准。
尤其是“商品房的预售许可证”，这是新房项目能够正常安全上市交易的重要指标。
甚至细心的朋友可以在对应的房产官网，查询预售许可证上的编码是否是真的。
02.备案价。
在购买新房之前，除了看看房产的五证是否齐全，还要注意一个特别重要的问题，那就是新房项目的备案价。
备案价是当地房地产部门，对该项目的一个官方指导价格，也是最接近于市场真实成交价的。
只有掌握了新楼盘的备案价之后，你才能够远离新房价格的坑。
一般情况下当你购买的项目，单价在备案价5%上下波动都是属于正常的范围。
而一旦你购买的房子均价，高于了备案价的10%，甚至15%，那么是不合规的，是开发商坐地起价千万不要购买，并且可以向当地的房管部门投诉。
03.贷款银行。
一般情况下，开发商在出售新房之前，都会对接很多的银行，为购房者做房贷的申请处理。
而不同的银行对应的房贷利率上浮系数是不太一样的，而且在放款的速度上也是不太一样的。
如图，以2018年郑州房贷利率上浮情况为例，不同银行的首套房，二套房贷利率均不相同。
所以，购房者在买房之前，一定要先问清楚开发商对接的银行有哪些，每一家银行对应的房贷利率上浮系数是多少？放款周期是多长？
这样可以结合自己的实际需求，选择房贷利率相对较低，放款速度相对较短的银行。
…
其次，第一次买二手房需要注意些什么？01.房东是否诚心出售？
如果你人生第一套房是选择购买我们的二手房，那我一定要事先确定房东是否诚心出售该房屋。
道理很简单，如果房东不是诚心出售，即便你看上的房子，很可能最后也不能成交，也不能买到家，特别浪费自己的时间和精力。
因为，在上一轮去库存的过程当中，很多城市的房子几乎都翻了一倍，有非常可观的利润。
而这个时候，二手房市场里面也有很多的二手房东，把自己的房屋挂在网上出售以试探价格，看看是否有更好的利润空间，再决定是否出售。
02.房屋是否安全？
二手房和新房不一样，我们可以通过五证，以及预售许可证的编码在官网查询是否可以正常交易。
在购买二手房之前，一定要在中介的陪同下去，当地的房管局调档，查看房屋是否能够安全的正常的交易。
并且，需要确定房屋是否有抵押，有债务，有纠纷等等，缺一不可。
细心的朋友，甚至还可以向物业，向隔壁邻居打听，该房屋是不是凶宅，以防万一。
03.是否能够申请房贷？
我们必须明白，绝大多数绝大部分银行，对楼龄相对较老的二手房是不予以批贷的。
比如我们常见的工商银行，商业银行，农业银行，中信银行，交通银行等等，对楼龄在20年以上的二手房是不予以批贷的。
甚至有一些银行，对楼龄在15年以上的房子，都不予以批贷了，只能全款购买。
所以，在购买二手房之前，一定要通过贷款中介再三向银行确认，这套房屋能够申请房贷，并且确定还能够申请的房贷年限和具体的金额。
这样才能够结合自己的实际情况，看看买不买得起这套房，能否承担对应的月供。
……
的确如此，买人生第一套房的时候，我们需要注意这样的一些重要问题。
当然了，不管是购买新房还是购买二手房，这些问题我们主要是从房屋的交易安全性，给大家分享的一些注意事项。实际上，在购买第一套房的时候，还需要注意特别多的问题，注意特别多的细节。
二，买人生第一套房有什么好的建议？
每一个行业都有一些可以借鉴的经验，购买人生当中的第一套房也是如此。
我们可以吸取一些过来人的买房经验，帮助自己买对第一套房，帮助自己轻松的买入第一套房。
因此，结合这些年我对房地产市场的了解，以及买房卖房的经验，给购买人生第一套房的朋友提供一些好的建议。第一，购买新房的建议。新房市场的复杂，来源于产品众多，开发商众多，品牌众多，让第一次购房的朋友眼花缭乱。
01.首选清水房。
随着房地产市场的不断发展，在新房市场里面不仅有原来的清水房，还有现在市场上众多的精装修房子。
但是大部分的精装修房子并不是所谓的全装，只是一个简单的基装，还是需要我们购买一定的日常用具和家具家电。
这种情况，我建议大家首先选择同小区，同项目的清水房作为购买对象。
一是精装修要比清水房单价高出3000元左右，100平米的房子就多出了30万元，这一笔费用我们可以装修的很好了。
二是精装修的费用是不能向银行申请贷款的，需要购房者单独缴纳一笔装修费用，购房门槛相对较高。
三是精装修的房子都是开发商统一打造的，我们不知道细节，可能有猫腻。即便没有猫腻，整个小区的装修风格都是一样的，特别不舒服。
02.购买品牌商新房。
购买人生第一套新房的时候，一定要优先选择那些大品牌的期房购买。
原因很简单：
一是品牌开发商修建的新房在质量上有保障一些;
二是品牌开发商的物业管理水平要好一些，整体的居住体验感更强;
三是品牌开发商更有实力，可以有效的规避楼盘停工或者烂尾的风险;
说到底，房屋质量更好，居住体验感更强，在未来市场上的流动性一定会更好。
03.远离三无楼盘。
购买新房的时候一定要远离三无楼盘，减少买房的纠纷，未来的风险。
一是没有地段的楼盘，距离市中心特别远，在城市的边缘地带，价值不高;
二是没有轨道交通的楼盘，尤其是那些距离轨道交通特别远的郊区，新盘周边还没有新增的产业;
三是无学区指标，无品牌的郊区新盘，这样的房子在未来的增值空间非常小，甚至还会跑输大市;
说到底，这样的三无楼盘一定不能买，在市场上的价值非常低，你买完之后以后想要卖出可就没人接盘了。
…
第二，购买二手房的建议。购买二手房的建议就比购买新房的建议更直接一些了，尤其是对那些购买人生当中第一套房子的朋友而言。
毕竟，二手房看得见摸得着，实实在在的存在，我们可以更直观的去做一些有效的取舍。
01.购买商品房。
在购买二手房的时候，一定要选择购买正规的商品房，远离小产权房，经济适用房，集资房，回迁房等等。
因为，小产权房，经济适用房，集资房，回迁房的市场价值非常弱，建筑年代老旧，逐渐都被淘汰了。
这些房屋连银行都会嫌弃，并不会批贷给他，只能全款交易，随着人们对居住环境的要求在升级，这样的房子在未来根本没有市场接受度，流动性几乎为零。
02.地段的选择。
购买人生当中的第一套二手房，一定要选择好地段的房子和小区进行购买。
道理很简单，二手房已经没有了楼龄较新的优势，就一定要有地段的优势，才能够对冲这样的瑕疵，保留它的房屋价值。
更何况地段好的二手房周边配套成熟，不管是生活还是工作都相对的便利，最主要的是未来的增值空间更好，流动性更强，变现能力更强。
03.谨防中介吃差价。
二手房和新房不一样，新房我们可以看到备案价，并且根据房管局的规定来断定开发商有没有买高价。
二手房市场特别的复杂，在购买的过程当中，一定要警惕中介和业主联合起来吃差价。
所以，在购买二手房之前，一定要调查清楚整个片区，整个小区在最近一年或者最近半年的成交均价在什么样的价位。
并且，根据市场的涨跌行情，来锁定房子最可能接近的成交值。
甚至，可以在购买前假扮卖家，询问中介这里的房子卖多少钱，自己有一套房子想挂牌卖出，以试底价。
……
是的，购买人生当中的第一套房，我给大家提供这样的一些好建议，希望能够帮助你们。
当然了，打铁还需自身硬，在购房前一定要自己多做调查，多做了解。这样才能结合这些购房的建议，买到适合自己的房子，远离买房的风险，远离买房的坑。
三，小结
总的来说，对大多数购房人群来说，不管是新房市场，还是二手房市场都特别的复杂。
尤其是购买人生当中第一套房的刚需朋友，在买房的时候一定不要盲目，不要急躁，冷静，多看多比较，多思考。
当然了，最后还是要特别提醒第一次购房的朋友，平时也可以花时间多了解当地的房地产市场，多关注当地房地产市场的涨跌行情。在购房前多跑跑新楼盘，多跑跑二手房，多看房，多和中介交流，多和售楼小姐聊天，多掌握一些房地产交易相关的信息。
为买房做好十足的准备，不打没有把握的仗，一旦时机成熟，果断买房，不要犹豫。
并且，多学习一些规避合同纠纷，减少交易过程当中经济损失的方法，防患于未然。
我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！
