凭什么要买房,厦门房价为何偏高？蒋昊：这三点是根本原因

在前次我们分析苏州楼市时，曾经提到过当初的“房价四小龙”：厦门凭什么要买房、苏州、合肥和南京，当年领涨全国。

2018年，厦门楼市陷入持续低迷，地价暴跌30%以上。经过几年的调整，厦门如今终于走出泥潭，房价节节攀升，某些热点片区甚至有赶超上海的势头。

厦门楼市一直存在不少争议。根据2020年的数据显示，厦门新房均价为47165元/㎡，创十年来新高，位居全国第四名，仅次于北京、深圳、上海，超越广州、南京、杭州等多个强一线城市。

厦门显然不如广州南京，但房价却能居高不下，这背后究竟有什么原因？

第一，人口‍厦门常住人口的平均收入大概6000元，而全市的商品房均价都在40000元左右，可以说除了十几年前有远见，买了房的人，目前厦门的年轻人已经完全失去了正常居住需求的支撑。说白了，厦门的年轻人买不起房，从外面涌入厦门的年轻人也因为房价太高，失去了在厦门购房的意愿。

人口因素对厦门房价的影响力和其他城市相比，是比较小的。但是厦门有一个相对特殊的地方，它对省内高质量人口的吸附力很强，通俗点说，福建的有钱人都会选择来厦门置业。

原因有两个，第一，厦门作为全国有名的旅游城市，非常宜居，环境优美；其二，闽南人乡土情结重。当然，这样的高质量人群数量有限，本身不应该成为影响城市房价的主要因素。但是在厦门，这又成了一个例外，因为厦门非常小，土地供应严重不足，所以这部分高质量人群的需求，在厦门的楼市中就能成为一个有力的人口因素。

第二，资金‍厦门从2008年开始，资金面就一直十分宽裕，主要是因为厦门作为国务院特批的经济特区，也是东南沿海最知名的港口及风景旅游城市，以及各种国家综合配套改革试验区、物流枢纽、东南国际航运中心等规划加持，由政府背书，所以吸引了大量资金。

尤其是自贸区的成立，让资本大量囤积在附近的地产中，这也是自贸区落地后周围房价一轮猛涨的原因。而且，厦门对福建的资金吸附能力极强，高杠杆导致厦门房价居高不下，短期内也不会有什么变化。

第三，政策‍都说厦门地方小，实际上厦门全部面积和深圳相当，但全市的GDP可能没有深圳的一个区高，在所有的副省级城市里排名都靠后，增速在福建省内也并不突出。房地产，就成为了厦门主要的拉动力。

也就是说，厦门要发展，政府需要财政收入，土地又稀缺，地价自然不低。前几年，厦门楼市低迷，加上黑天鹅事件的影响，旅游业大受打击，政府为了提振市场，拿出了岛内思明区最好的地。所以2020年，厦门全年土地收入爆发式增长，总成交额高达660.27亿元。可以说，厦门房价高涨的原因，和政府的调控也是分不开关系的。

由于厦门本身的产业和购买力都不强大，不限购的时候有70%的房子都是被外来人买走的，所以限购对厦门的影响非常大。目前，厦门政府已经对过热的楼市出手，划出了针对房地产贷款和个人住房贷款的红线。从某种意义上来说，这也是一种限购政策。

暂且不论这一次调控，上次厦门限购是2017年的3月，缴纳3年社保，到如今，很多厦门刚需已经有了名额。那么厦门这么一个喜欢利用杠杆的城市，只要市场有行情，热门片区一定是第一个响应。那么，厦门有哪些片区值得关注呢？

马銮湾新城

厦门分岛内岛外，岛外新城是目前重点关注的地方。2019年底，厦门地铁2号线开通，马銮湾新城跨入“地铁时代”。同时，地铁4号线和6号线提速，厦漳泉R1城际铁路建设，对，马銮湾新城来说都是巨大的交通利好，确保了马銮湾新城快速到达岛内核心商务区。

厦门和我们上一篇讲过的重庆不一样，因为土地少，所以格外看重学区房。马銮湾新城规划中有90多处教育设施，包括厦门一中、双十、外国语等学校都在马銮湾办学，教育配套具有优势。

而在规划上，马銮湾定位为厦门城市副中心，苏宁O2O数字零售商业综合体和北部智慧科技产业园都落户马銮湾新城，对马銮湾吸引高精尖人才有重要意义。

目前，马銮湾有多家房企在打造高端商住项目，对于改善和刚需人群来说都很不错。

集美新城

岛外又一个热门片区，也是厦门跨岛发展的第一座新城。首先，集美新城定位就很高，集信息服务、教育科研、生态旅游和商务营运为一体，同时整合了集美文教区、园博苑、软件园、机械工业区等，人文和产业气息都很浓厚。

交通来看，集美新城是岛外四区中拥有最多进岛通道的区域。有三桥两地铁，未来还有地铁6号线值得期待。

再次强调，厦门最看重学区房。集美新城有亭北学校，以及著名的厦门外国语学校集美校区，还有13所高等院校，是其他岛外新城难以比拟的优势。

集美的房价均价在3万到6万一平方，整体价值还是趋向稳定，抗风险性比较强。

翔安新城

为什么最后我选择了翔安而不是同安，因为同安的交通是劣势，长远来翔安新城的发展前景要更好一些。

而且翔安新城不像其他区一样，有炒概念的嫌疑，而是有是实实在在的重大市政建设规划存在的。翔安定位为厦门东部市级中心，有机场和东部体育会展新城的利好，规划落地方面优于其他新区。

翔安最重要的一点在于它是目前岛外新城中拥有市属学校最多的一个片区。教育方面，翔安的优势很大，而在厦门，教育优势基本上就是房价的试金石。

不过翔安新区也需要长时间才能兑现利好，所以做好长期投资的准备。

之所以不谈岛内，因为岛内大部分人都是冲着学区来的。学区房都是家长在自己可承受范围内“矮子里拔高子。如果是岛内，我建议实地多看二手房成交情况，挑选整体优质的板块和房价相对温柔的片区。

如果你是岛外想置换岛内，那么老湖里区依然是首选。如果你想在岛内投资，有这个资本其实不如去深圳上海，相对杠杆率更低，楼市更健康。

关于厦门楼市的分析就到此，大家有什么看法？欢迎来评论区讨论！