营销城市布局,中国房企布局南移：未来大势所趋

文 | 杨素瑶

编辑 | 轔多

2020年，全国经济总量排名前十的城市依次是上海营销城市布局、北京、深圳、重庆、广州、苏州、成都、杭州、南京、武汉，北方城市中仅剩北京。

南方城市气势凶猛，经济发展势头已逐渐碾压北方。而这一趋势也将明显影响各大房企的布局结构。

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中国城市政商关系南强北弱

中国人民大学国家发展与战略研究院发布了“中国城市政商关系排行榜2020”。该排行榜通过“亲近指数”和“清白指数”两个指标，对全国290多个地级以上城市的政商关系进行了评估。

中国城市政府关系健康指数评价指标体系

如下图所示，2020政商关系健康总指数前10名的城市是：深圳、北京、广州、上海、济南、东莞、珠海、青岛、无锡、厦门。亲近指数前10名城市为：深圳、北京、济南、东莞、上海、广州、厦门、中山、青岛、珠海。

2020中国城市政商关系健康指数TOP20

与中国区域经济格局类似的是，中国城市政商关系健康指数也呈现出了明显的南强北弱的态势。在排名前20的城市中，14座位于南方，占总数的70%，东北城市则无一上榜。

2020政商关系分区指数

从各大区域来看，华东地区政商关系最为健康，其次为华南地区，但是两地差别不大，且明显高于中国其他地区。西北、东北、华北三个北方地区排名倒数。

综上所述，根据政商关系健康总指数的排名和亲近指数的排名显示，南北方城市之间的差距非常明显，南方城市已普遍超越北方城市。

同时，根据2021年3月全国的各城市房价涨跌地理分布图可以看出，房价上涨的大中城市主要分布在长三角地区等南方地区，上海和深圳的房价相比2月更是强势上涨20%左右。

北方城市的区域经济正在逐步衰落塌陷，据此人大国发院提出如下政策建议：注重南北城市协调发展，挽回北方的经济颓势。

如此大背景之下，众多房企逐渐将更多精力投向了投资较少回报较大的南方，而对于竞争激烈的北方则相对减少投资。

02

开发区域向南方扩展

2020年年初，远洋集团宣布启动全新战略——南移西拓、城市深耕。其将在巩固原有京津冀等核心区域发展优势的基础上，进一步推动“南移西拓”战略。

“南移”指的是长三角和珠三角两大区域，其中重点布局长三角、粤港澳大湾区以及长江中游和西部区域的热点城市圈。

很快，远洋集团便进行了一系列具体的区域调整：环渤海开发事业部、北京开发事业部、华西开发事业部相继成立，由此形成了北京、环渤海、华东、华南、华中、华西6大区域开发格局。

该六大开发事业部的成立可以拓宽远洋集团的全国版图，凭借核心区域优势带动其他地区优势，促进营销业绩进一步上涨。

2020年全年，远洋公开市场拿地约40个项目中，“南移西拓”项目占比高达70%。随着南方区域土地储备的大幅增加，远洋集团有望在销售业绩上更上一层楼。

同时，上实发展公司曾在2019年年报中指出，企业下一步将坚持以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局。

此举目的是不断推动深耕城市群布局，向南推进，提高项目管理的效率与精度，促进盈利和企业整体发展与升级。

根据中指研究院2020年的数据显示，中国房地产企业在京津冀、粤港澳大湾区、长三角地区、长江中游和成渝五大城市群购买土地的热度最高。

其中，长三角地区比例达到29%，粤港澳大湾区、长江中游地区分别为9.2%和9.1%。各大房企购买和开发南方城市土地的热情日益高涨。

03

南方营业收入占比猛增

与远洋拓展和布局南方开发区域不同的是，首创置业作为一家国企一直秉承稳健审慎的投资策略。

根据2020年的年报，首创的长三角区域经过整合升级，抓住了市场窗口，实现签约金额人民币104.1亿元，较同期增长30%。

随着签约金额的不断上涨，长三角区域的核心地位也逐渐凸显，预计长三角区域销售贡献比率将持续上升。

首创置业此举最大目的是在战略布局上拓宽全国化版图，降低区域调控的风险。

同样南方地区营业收入占较大比例的还有恒大集团。

恒大集团2020年上半年合约销售金额地区分布表

其中，恒大集团的销售金额全国前十的城市中，南方城市占据70%的比例。

龙湖中国2020年报显示，外部客户收入超过15亿的城市有成都、重庆、杭州，非流动资产超过15亿的城市有北京、成都、重庆、杭州、上海，南方城市占据了80%的比例。

其外部客户收入来源的前三名城市也来自南方，可以说南方城市为龙湖中国贡献了大部分的营业收入，且多数城市的外部客户收入与去年相比呈现上升趋势。

2020年&2019年龙湖中国外部客户收入与非流动资产资料表

根据中指研究院的数据，2020年1-6月中国排名前十的房企在长三角地区购买土地所花费金额高达2329亿元，为所有区域中消费金额最多。2月，香港置地311亿元拿下上海徐汇区地块，刷新全国总价地王记录。

04

南方城市建筑面积显著扩大

上文提到的首创置业，不仅向南方大幅度扩展布局，还积极地扩展南方城市的土地储备面积。

2020年首创置业新增长三角地区土地储备建筑面积62.2万平米，同比上升190.1%，进一步强化了长三角区域的销售占比。

与首创同类做法的还有绿城中国。据绿城中国2020年报显示，该企业总建筑面积超过4801万平方千米，其中南方地区的布局以浙江、苏沪皖、环渤海为主，南方地区总体占地面积比例为76.5%。

绿城中国的营销战略也是将长三角作为战略深耕地重点培养。与2019年相比，绿城中国在南方地区的新增可售货值占比63%。

其在南方城市建筑面积的扩大将进一步巩固其在江浙沪地区的业绩和行业地位，提升企业整体的抗风险能力。

2020年绿城中国建筑面积分布比例表

如图所示，2020年碧桂园在中国内地土地储备，排名前十的城市中80%都是南方城市。并且对比2019年，南方城市的土地储备量也在明显地上涨。

2020年碧桂园按省份/地区划分中国内地土地储备分布表

2019年碧桂园按省份/地区划分中国内地土地储备分布表

与碧桂园类似，2020年恒大集团在中国内地土地储备排名榜中，排名前十的城市中80%也都是南方城市。并且对比2019年，南方城市的土地储备量也在明显地上涨。

2020年恒大集团中国内地土地储备分布表

2019年恒大集团中国内地土地储备分布表

2019年粤港澳大湾区获得了来自《粤港澳大湾区发展纲要》和《社会主义现行示范区政策》的政策支持，促使新力集团扩展对粤港澳大湾区的土地布局。

加之上述地区是中国经济最为活跃的核心区域之一，更有助于新力集团加速发展。

2019年新力控股集团获取土地详情表

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房企重心转向南方

2019年夏季，国家发改委发布了一则最新政策：城区常住人口300万至500万的Ⅰ型大城市，将要全面放开放宽落户条件。

大多城市虽然没有明确说明没有房子能不能落户，但实际情况是，如果本人名下没有房产，则入户申请可能进入无限期的排队等候。

所以这则消息意味着一大批大城市将有更多人落户，对一线大城市的楼市房价格局也将产生影响。

苏州、杭州、上海纷纷第一时间出台楼市限购的新政策：三地要求申请落户者需房产面积达到75平米以上、房屋全款付清等等。

2021年初，浙江省社科院发布《2020年浙江发展报告》预测：浙江房地产短期内“双限”不会放松，城镇化率将进一步提高，这意味着城市人口将继续增长。

同时，这对房地产市场来说是一个重要支撑，因此浙江“房地产市场仍有发展空间”。

另一原因是，南方城市人口与产业的高频流动所带来的城市活力会给房企带来无限商机。

根据人口统计数据显示，浙江省2019年新增外来人口流入84.1万人，超过广东的82.62万人，成为最吸引人的省份。而广东已连续5年年均新增人口超过百万。

2019年，粤港澳大湾区所属的广东、香港和澳门三地的常住人口增长将近1.5%，是唯一增长率超过1%的地区。长三角城市群所在的江浙沪皖四地常住人口增长近0.8%，排名第二。

江苏、浙江和广东三省自身经济实力雄厚，加之各类人才政策吸引为三地注入了活力。房企出于避险考虑，也会重点在这些省份所在的城市群布局。

人口与产业的高频流动显示着这些省份在开发投资方面的活力，同时也成为了决定房地产开发投资的关键因素和主要指标。

近日，国家发展改革委印发了《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，为我国城镇化的提出新的指向。

同时，延续十九大中我国城镇化路径和方向—“要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。”

全国工商联房地产商会理事李骁就城镇化形势督促“房企要抓住机会”，“在城镇化的第一阶段，往往以单个城市发展为主；到了第二阶段，城市之间会出现分化，原先的一二三四线划分不再适用，往往用城市群和都市圈来推进城镇化进程。”

事实上目前众多房企已清晰地认识到了这一点，长三角城市群正成为诸多房企们业绩最为突出的区域和兵家必争之地。

但长三角等地区的发展必然是一个长期的过程，在这期间房地产市场也处在无时无刻的波动之中。

不可盲目地投资而忽略了对于发展前景理智的预判，各大房企在投资布局长三角等南方地区时仍需要保持理性。

如今，出于国家政策、营业收入等各方因素的考虑，众多房企正在将更多精力转移至南方城市，中国房企布局南移或将成为势不可挡的未来走向。

来源：搜狐焦点《@纵横Plus》

参考资料：

1、中国城市政商关系排行榜2020（中国人民大学国家发展与战略研究院）

2、一图读懂《中国城市政商关系排行榜2020》（搜狐城市）

3、十大城市再洗牌，北方为何仅剩北京？（元淦恭说）

4、房企年报：销售额同比仅增1％远洋集团“以价换量”踩线完成全年目标（新华社客户端）

5、疫情下房企投资重心转移 持续扩围城市群（时代周报）