房地产产业链,房地产市场近几年行情会怎么样？

今年的信托业市场，最重要的一个关键词或是房地产调控房地产产业链。

下半年以来，银保监会出台了多条限制房地产融资的举措，从5月份提出要重点整治房地产融资乱象开始，7月份约谈和召集部分信托公司开会，对银行和信托机构的房地产融资规模提出额度控制要求。

进入四季度，房企融资调控已持续了一段时间，形势发生了何种变化，对房地产和信托机构分别产生了怎样的影响？采访了多家信托公司和房地产企业融资部门相关人士，了解到，监管部门对金融机构的房地产融资额度控制口径依然保持，在具体执行层面也十分严格，房地产企业面临越来越严峻的生存形势，融资额度紧张，资金成本随之上涨，如今又即将进入年底，资金需求骤然上升。

“都没额度，不知道这个年关怎么过。”一家上市房企的融资部门人士对记者说。

从信托机构的情况看，并没有因此受到太大的负面影响。

“总体上很平稳，结构上的变化也很明显。房地产融资由于额度紧了，但费用上涨了；平台由于个别地方政府发债比较多，费用在下降；现阶段资本市场行情不错，量新增了不少。”一位信托业人士对记者概括道。

一家总部在香港的房地产公司内部人士对记者表示：“主要是各个渠道一起收紧，因此影响很明显，但是也区分企业。有些企业影响尤为明显，他们在此轮调控收紧之前加杠杆拿了很多地，地块拿到手之后，赶上融资额度管控，无法继续融资，造成不仅无法完成项目回笼资金，并且前期借的钱也无法借新还旧维持下去，所以有部分企业目前处境较为艰难。现在市场上看到很多房企在甩卖土地，或者找合作方一起开发。”。

方正富邦基金吴昊表示，当前A股和港股收益风险的性价比处于较高区间，为投资布局提供了很好时机。他认为，受美联储降息政策影响，A股和港股的整体估值水平有望得到提振。

汇丰晋信的港股基金经理程彧就非常看好目前的港股。他认为，港股估值处于低位，横向来看，港股市场在全球主要市场中处于估值较低位；纵向来看，恒生指数市盈率相比过去10年也处于较低位置，同时也接近了去年的市场低位。因此，当前的港股市场具有较高吸引力。

在具体布局上，程彧表示，港股市场上能够代表经济发展方向且具有持续较高ROE的“中国核心资产”，有望在未来一年获得不错收益。

楼市调控坚持“房住不炒”。

上海易居房地产研究院提供的数据显示，9月1日至9月26日期间，全国47个热点城市新建商品住宅成交面积达1765万平方米，较8月份同期有所反弹。

“虽然9月份新房销量受开发商加大推盘力度等因素影响，较8月份成交量有小幅反弹，但整体上看，反弹动力依然不足。”上海易居研究院智库中心总监严跃进采访时表示。

严跃进认为，9月份上述47城的成交量之所以出现反弹，还有一个原因在于8月份的新房成交基数偏低。

虽然房企受融资难度加大影响，在今年下半年加大了推盘节奏和力度，然而在楼市调控整体偏严的背景下，预计今年楼市“金九银十”成交量难以出现大幅增长。

另外，资产证券化、家族信托等各种新领域，信托公司也在不断尝试，不过短期难以成为市场主流。