炒房技巧,不炒房，房地产该如何投资？
不炒房是未来聪明人的觉悟，而投资是对于未来房地产趋势的领悟，所以说，如果你已经有觉悟不炒房，并且想要投资房产，那么还是有希望的炒房技巧！
未来的中国房产是一定会出现两极分化的走势。也就是说值得投资的只有一线城市，新一线城市和少部分的强二线城市。对于其他的二三四五线城市来说，不但没有炒作的价值，连投资的价值也荡然无存，仅仅只能够满足刚需！
一，任何国家的房地产都是人口红利支撑的房价！简单的说，人口的密度，人口的流动度，以及人才的吸引都是房价能够继续上涨的根本。房子就是船，人就是水，只有水涨才会船高。
但是目前的中国已经呈现了一个非常严重的老龄化趋势，再加上高房价的压力下，人口出生出现了明显的下滑。也就是说在过个10-20年，目前大部分的年轻人其实都不缺房子，那自然会造成一种供大于求的现象。
并且这种显现会在一线城市、新一线城市与其他三四五线城市之中，出现一个明显的分化。我们可以看到，在1950年~2015年的这几十年里，人口的流入增长率高达了1.7%，其中主要以强一线、新一线，以及部分的强二线为主。
而对于那些人口占比较小的城市来说，不仅没有出现生育率的增加，反而持续流出的迹象更明显。越来越多乡村的孩子，都往大城市流入，造成了一种人口的两极分化。
那么长期以往下去，支撑房价的人口红利也会促使一线城市，新一线城市的房价不断温和上涨，而对于三四五线的城市来说，就是逐步回调，设置下跌，滞涨的局面了。
二、看目前中国的房地产市值，以及相对应的居民杠杆情况！目前中国的房产市场，已经出现了市值过大，杠杆过高的现象。
根据数据显示，中国房产总市值65万亿美元，大约450万亿人民币，已超过美国+欧盟+日本总和，后者只有60万亿美元。这一数字还是我们国有资产总和66.5万亿人民币的7倍。
更重要的是，在这么大市值的背后，还有着一个非常大的杠杆问题，可以说目前中国大部分的家庭，都背负着一个房地产的杠杆，甚至对于许多家庭，都是几代人共同偿还，非常可怕。
央行数据显示，2018年一季度末，人民币房地产贷款余额34.1万亿元，同比增长20.3%，增速比上年末的20.9%末低0.6个百分点，尽管如此，相较2017年四季度绝对值仍环比增加1.9万亿元，创出纪录新高。
而到了2018年年末，34万亿的贷款数值就变成了38万亿，接近40万亿。
报告还指出，贷款需求多数来自于80后和90后的购房者，所以说年轻一带的债换压力非常大。
数据显示，80后的月供收入比为40.8%，90后为43.5%，结合80前的32%来看，初步可以得出年龄越小月供负担越大的结论。值得一提的是，抛开年龄分组，从收入维度来看的话，低收入者杠杆更高，其平均月供收入比为43%。另外，三、四线城市购房者平均月供收入比显著高于其他高能级城市，数值为42.4%。
综合来看，目前中国的房地产市值确是过大了，而直接导致的是贷款比例过高，如果长期以往下去，无非是给自己埋下了金融危机的隐患，甚至可能造成更大的问题。
所以说，国家注意到了问题的严重性，实行了新的ＬＰＲ贷款政策，就是为了抑制炒房，明确“住房不炒”的方针。
那这样来看的话，未来对于没有人口红利支撑的二三四五线其实就失去了投资的价值。
三、未来的趋势其实还是以改善型住房的角度去考虑！对于未来的趋势来看，大部分的购房者都是以改善型住房为主，而其中最主要的就是集中在一线，新一线，强二线这样的城市。
因为对于这些地方来说，不仅有着较好的医疗设施，还有非常不错的周边配套，以及教学场所。所以无论是对于刚需，对于改善，都是首要选择。
根据数据显示，2018年购房者家庭人均居住面积为27.8平方米。24.3%的购房者人均居住面积不到20平方米，相当于三口之家住房不到60平方米，9.3%的家庭人均居住面积在50平方米以上。在这种趋势之下，大部分的年轻人都是渴望改善自身居住条件，提升居住空间的一个渴望！
而另一方面，受到购房成本制约，一线城市人均居住面积27.5平方米，人均卧室个数达到0.73个，低于低能级城市。
二手房购房需求以两居室为主，2口之家达到人均一间，单身家庭住房宽裕。但60%的家庭人均卧室不到1个，3口之家为0.8个，4口及以上家庭人均卧室为0.6个，家庭规模越大住的越拥挤，改善需求越强烈。
这就意味着未来的住房改善主要发生在一二线城市，也就提高了优质改善房产的需求，以及投资的价值。
因此，综合来看，房地产的黄金周期已经结束。未来能够支撑房价上涨的无非就是人口和改善的需求，还有就是对于一线城市，和新一线城市来说，他们对于人才的吸引一直保持着一个持续的、高强度的趋势。
所以说，投资房产，首选强一线，新一线，其次考虑强二线，而对于三四五线城市来说，也就丧失了投资的价值，更加没有炒作的必要，仅仅满足的是一个刚需！
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