北京楼市：这些郊区不要投资，价格不涨还被套

摘要我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：二套资格，只有120万首付，有老人孩子自住需求，需要买三居最好，买北京哪里好呢？求房姐推荐，最近看了房山良乡行宫园和阎村天恒乐活城，腾龙家园，还有丰台火车站附近的丰西北里，以及张郭庄小区的老公房小两居，房价都在230万以内。选哪个好呢？

回答：房山的问题是太远，阎村属于半个河北县城，加上价格已经超高，不建议入手。草桥一片是丰台不多的价值区域。目前价格还低，区域还算整齐，未来新机场的起点站。住丰台周围的可以考虑淘一淘。子弹120，别用你的二套资格买，全款抵押的方式入手一套350左右的老公房，找垫子公司配合全款买入后做抵押。

提问：房姐你好，最近在考虑购入一套东四环周边的小户型，目的投资+自住2-3年之后出租或出售的，预算在500-600万因不想给自己太大压力，目前有约440万想组合贷个60-160万的样子，对房子的要求是环境好居住舒适+好租好卖，对做饭燃气没有要求，对学区也没有要求。最近看盘比较关注的是丽都壹号北向61平米，公园1872的9号楼一居80-90平米（东北西北朝向便宜但不知是否之后好租好卖）和凯德锦绣64平米开间（考虑购买后改造成一居室）主要问题: 1. 想问问房姐如何看待这三个小区和相应户型？ 2. 朝向在租售时对房价有多大影响？ 3. 还有没有其他推荐，主要选择区域还是朝青，酒仙桥望京

回答：凯德锦绣和丽都壹号相比周边溢价过高不推荐公园1872属于租金高但升值幅度小朝向折价5个点左右朝青：华纺易城、国美，酒仙桥：上东三角洲，望京：慧谷，澳洲康都

提问：房姐你好。目前在海淀区西四环内有一套两居自住，想在海淀区换一套三居，最好能照顾到小孩上学兼具投资，预算首付1000以内，请问颐慧佳园、亮丽园、国兴家园分别怎么样，值得入手吗？海淀区有没有什么推荐的盘？因为换房也属于二套，首付比例多少合适？有没有什么办法可以减少首付比例的？谢谢。

回答：海淀基本全都溢价，投资是不合适的如果只看这一片颐慧佳园和亮丽园可以选下筹，也可以考虑下四季青的郦城二套用全款抵押依然可以做的5层左右首付

提问：房姐，您好。700-1200 纯投资，如果在望京选有什么推荐呢？例如哪些小区？什么单价？几居？您推荐的小区里什么样的算笋盘呢？老破大和次新哪个优先呢？宝星国际这类的可以吗？

回答：整个望京，重心在望京SOHO。以广顺南北大街，北小河，望京东路为「望京内环」。中广怡景湾，金隅国际的问题比较接近，都是靠近望京桥，离望京中心有一段距离，离地铁比较远，适合日常开车。国风尚樾和星河明珠有点溢价，如果品质自住可以考虑，国风夹角位置，星河离地铁近点。宝星华庭属于理想标的，可以细淘

提问：房姐好，本人是应届毕业生，北京户口大概12月份下来，和男友有计划今年户口下来就买房，男方大概能拿出250，我们家能拿170左右。我的工作在宣武门，男朋友大概率在东直门。有几个问题想要咨询您的意见：1.目前打算是上车后仅用于投资出租来以租养贷，我们租房居住，您觉得天通苑东二东三的顶复作为首套合适吗（兼顾投资和租售比）2.本人12月买房，工资流水不足半年，且本人将来工作体制内，工资流水较低，请问怎么破？将老家父母名下房子做假出租，租金（2房，17000＋）打入我银行卡可行吗？3.为不浪费两人的sfsd资格，婚前就会一起合拢资金买房，两方父母可能有担忧，怎样在法律上保证彼此的权益（仅为打消父母担忧。

回答：天通苑东二东三的顶复可以投资北京对jls控制的很严格，大部分不认可。可以增加共同还款人一般通过代持协议来约束

提问：房姐你好，我有工作居住证，手头有不到300的资金，看中了北京朝阳财满街的70年商住，475万，可以贷款，每平米合下来不到3万，我想问财满街70年产权的商住和青年汇这种50年商住相比是否真的有优势？你是否推荐购买？还有没有别的选择可以推荐？如果买70年住宅的话，顺义的《公园十七区》特价房450万，是否推荐？谢谢

回答：当下环境商住再便宜也不要看，70年和50年没有本质区别。公园十七区属于限价房自住可以，投资角度不推荐

提问：房姐你好，新手入球，请教您：现有双井楼盘两套无贷，家人已现款认购天津京津新城独栋一套（800w+）、可在三月前毁约；手头无大额现款，请问现在情况下该如何操作以最优化现有配置？感谢感谢！

回答：不清楚买天津的目的，如果是投资不建议买那里先让资金动起来，建议抵押掉两套双井楼盘，北京再入一套投资盘

提问：房姐好，请教一下，现在如果说把房子贷款还清后抵押贷。大概能贷款到几成，房屋总价是如何确定的，贷款利率是多少，还款年限，以及审批的成功率如何？另外，个人如何进行房屋的抵押贷，有哪些途径，哪种会比较安全？多谢赐教

回答：4-5成，利率每个银行不同，主要集中在6-8 一般10-20年，需要看你资质和政策的松紧也有关系，当下成功率高通过经营贷需要公司包装，有专业机构帮助做，都是合规玩法

提问：新人首问：房姐您好，我在北京昌平定泗路有村民回迁房几套，房子小产权但我是北京本地村民，有拆迁协议不算纯粹小产权属于集团产权吧？现手里有200想投资，算是北京首套购房，目前考虑购买延庆新开盘的碧桂园或世园村可以吗，长持10年将来收益好吗？涿州狮子城还有一套老公婚前非公基金贷款买的房子闲置月还款2200需要出手吗？或者是否可以卖一套小产权回迁房➕手里闲钱在海淀哪给孩子买学区房（2个孩子、大的5岁）或是投资别的楼盘？希望您帮忙解惑，感谢您！

回答：应该还是属于小产权收益是相对的，延庆肯定是跑输大盘，投资不如选择核心区。涿州和小产权都不建议长持投资看朝阳为主建议先把精华帖看一篇，重新整理下思路。

提问：房姐好，急需您的专业意见，子弹200-250，sdsf，孩子小学三年级，租住朝青国美第一城，小学一般，考虑买房兼顾好一点儿的初中，目前三个板块在看，望京陈经伦片区、亚运村朝外、双井工大，希望两居自住和保值，以下几个小区哪个更值得买：南湖中东园、望京西园、宝星园、慧忠里、慧忠北里、百环家园、九龙花园；或者麻烦您给推荐适合的小区；朝青国美划片北京二中朝阳分校，学校很新，是否也可以考虑入手国美两居？期待您的专业意见，多谢多谢

回答：朝外跟陈经纶教育质量差别不大但朝外片区的房子普遍偏老，保值效果一般如果综合考虑建议宝星园、望京西园、南湖中东园二中朝阳分校比较新现在不好说，有待观察

提问：房姐，您好。已有一套西城学区房，贷款200多。目前手里有300 多一些，想买个能保值的，朝阳有洼地推荐吗？考虑两三年后或5年能出手，置换一套可以自住的。现在新盘看了一些，感觉水分很大，未来看不了那么远，所以考虑城里二手房。本打算入手民族园附近可改三居的二手房自住或出租，等几年再置换。但租房太久以至于完全看不上安贞安华北四环的房子……考虑买房后再转手，除了物业，轨交等因素，楼龄也是需要考虑的吧，我的考虑是起码要95的房子。请指点！谢谢！

回答：安贞这个片区有几个共同特点：受亚运村余波影响，部分有点贵；整体交通一般，生活配套少，公园多。有性价比的标的不多根据你的情况推荐看望京02后的品质次新6+，惠新西街7＋，亮马桥一带公寓类6上下

提问：您好房姐，新人首问：您好智慧的房姐，我集体户口首套二贷。手里600多的子弹，因为出差多不自住，想考虑纯投资。综合升值和租金回报的话 1.cbd的蓝堡国际公寓、望京的季景北京香颂、西北旺的春晖园西山华府、北苑的山水蓝维这几个地方您觉得排序怎么样？有其他这些附近推荐的楼盘吗？ 2.西北旺的新盘西山锦绣府值得考虑吗？ 3.法拍房能碰吗？之后出手好出吗？