关于公寓的一些科普

这其实相当基本的，不过很多人一辈子没有买过房，所以不懂，这里给大家科普下。

公寓是分类的，实际就是住宅公寓与商住公寓。

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首先我明确一点，市面上所有自称公寓的产品实际是开发商的一个习惯性叫法，但不是专业叫法。

你在市面上中介开发商给你推的这些玩意本质是商住！

只是宣传过度了，让我们大家一说到公寓就默认是商住。

实际公寓指的是一种规格的住宅。

所以一些人摇号摇到了，发现购房合同与产权下来上面写的是公寓，就以为自己买的商住，实际并不是如此。

成都因为2017年实行住宅限购政策，所以直接导致了不限购公寓的销量暴涨，暴涨的不止销量，还有价格，单价上万的公寓不少，近郊区域的公寓价格也普遍在7、8千。

还有不少接近上万的公寓，因为这部分公寓是商业产权，也就是40年产权，所以才不限购。

其实住宅也是有公寓的，在大寒当日日照不足两小时的房屋就会被认定为公寓。

所以住宅公寓一般是朝北，日照不足的房屋。

其实70年的公寓和住宅除了日照以外，其他都是没差别的。

70年产权的公寓是住宅性质，产权70年，但是光照达不到住宅的要求，因此说是公寓，那么他相对住宅来说居住舒适度就没有那么高，因为光照不足。

成都市规划局对公寓的产权专门公布了《关对于“公寓”建设管理的若干规制定》，明确界定“公寓”是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。

房管部门对“公寓”进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。

另外，房子是住宅还是公寓不仅是产权证上的性质来决定的，是由土地性质决定的。

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

• 住宅用地70年;（住宅公寓）
• 工业用地50年;（有类似商住公寓）
• 教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；
• 商业、旅游、娱乐用地40年;（普遍商住公寓）
• 仓储用地50年；
• 综合或者其他用地50年。

“70年产权公寓”和“商住公寓”是两个完全不同的概念。

70年产权，就是民用住宅用地。

你买的70年产权，就是商品房。这是政府说了算的。

你买的70年产权，就是商品房，所以肯定是民水民电。

而所谓的商住“公寓”不是一个法律概念，是开发商的定位。

也就是说，公寓这两个字本身没什么意义，只是开发商找不到好听的名字，模糊概念给你的产品。

但是开发商给房子定位成公寓，往往也是有销售或者设计上的考量的。

这里面没有任何复杂的东西，只有一点，就是公摊面积往往偏大，就如同写字楼一样。

意思就是你买这些房子的时候，额外注意下公摊就好。

房型设计，小区环境什么的，买商品房怎么看，你就怎么看。

意思就是说你看你一句话里提供了很多的信息。

比如70年，公寓，民水民电，当然成都一些别墅与大平层商住也可能民水民电，比如保利两河院子等商住别墅，其实有用的信息就一个70年产权，只要是70年产权就是住宅用地。

然后给大家说一些细节区别

01

居住成本

——70年产权公寓的水电气费都是民用的，物业费也是按照小区其他住宅一样的标准缴纳。

商业公寓的水电气基本上都是商用的（部分大户型别墅可能申请到民用），大部分的公寓还不通气，只通水电，物业费也是按照商业的标准缴纳。

一般的商业公寓物业费都比住宅的物业费更贵，所以在居住成本上住宅公寓是有优势的。不仅仅是水电气物业，还有一个就是网费，299的网速可能只是住宅69的标准。

02

限购限贷

——70年产权公寓也是限购的，而且贷款政策也是按照正常住宅执行。

二套房首付6层或7成，三套房直接拒贷（注意：认贷不认房，当然你三套直接限购了）；

商业公寓是不限购、不限贷的，不限贷就是只要有钱，只要符合贷款条件，想买多少套就买多少套，都可以首付五成，在这个问题上商业公寓是有优势的，而且有些不好卖的公寓，可以首付一层，甚至更低，开发商帮忙垫资给你弄组合贷也是做得出来的。

03

房贷利率

——70年产权公寓的房贷利率和住宅相同。

首套房执行最低房贷利率；商业公寓的房贷利率相对来说更高。

比如住宅上浮10%，有可能商业公寓利率上浮20%，甚至更高。

04

公积金贷款

——70年产权的公寓是可以用公积金贷款的，和住宅是一样的，商业公寓则不能用公积金贷款，只能用商贷。

05

公摊面积

——70年产权的公寓公摊普遍在20%左右，有些很低。

商业公寓的公摊面积一般更高，很多都达到30%，甚至更高。

06

税费

——70年产权的公寓契税是按照住宅计算的，首套房90平以下1%，90平以上1.5%。

商业公寓则不管面积和套数，都是3%，且商业公寓在转卖过程中产生的税率也更多。

普遍商业公寓在转卖过程中产生的税费高于70年住宅公寓。

70年产权公寓和商业公寓主要的差别就在上面了，可以看出两者的差别真的是太大了。

所以很多人宁愿等自己有购房资格再买房，也不愿意先买商业公寓。

为啥开发商要做出公寓这种产品？

因为拿住宅就配比了商业用地，政府可能是希望开发商去修一些商业配套，比如写字楼，商铺等，但开发商也很清楚，这些玩意儿修了也不好卖。

因为商业实际是严重过剩的，商业不是刚需，住是刚需，相当于插边球把本来应该修写字楼的拿来修公寓（比如龙湖西宸原著，复地金融岛）。

本来应该拿来修会所商铺的拿来修别墅（比如首开龙湖云著，保利和光屿湖）。

成都最喜欢开发商业别墅的非保利莫属，而且还可以给你整到民用水电气。

商业用地就40年产权最大的问题就是房屋年限续期的问题，目前估计会在2025年前后有个说法。

现在没人能告诉你。

因为住宅用地已经默认自动续期。

但商业是个空白。

所以买商业用地上的“住宅”就是赌博。

因为住宅用地是70年，商业用地40年，肯定先出政策。

如果国家到时候缺钱，拿商业用地开刀，比如按年限征收使用税费，是真的可能做的出来的。

因为房产是个长期投资，政策性风险太大，还不说商住写字楼基本没有啥涨幅，只能按照商铺写字楼一样以收租算回报率。

当然你买个大平层公寓或者公馆或者别墅拿来享受也是可以的，买商业要不自己用，要么就是纯消费品。

毕竟土豪也不需要投资房产赚钱了，钱赚再多最后也是拿来花的，你看望江名门都卖完了。