二手房房龄怎么选择

房龄指什么？

房龄指的是房子从建成到现在的时间，是从房屋交付使用之日起开始计算的。

房屋的使用年限，是房屋自竣工验收合格之后交付使用之日开始计算。

开发商取得土地之日起就要开始计算的日期指的是房屋使用年限。也就是说房子使用年限可能已经60年了，而房子建成较晚，实际房龄可能只有50年。

房龄长短有哪些影响？

（一）对剩余产权年限造成影响

一般而言，商品住宅的产权年限是70年，公寓住宅的年限只有40年，房龄越长，剩下的产权年限就越短，可供使用的年限也就越短。购买房龄过长的房屋，不久后就会面临再次置业的选择，造成生活的不便和动荡感。

（二）对购房者的贷款年限造成影响

购房者采用商业贷款的方式买二手房时，其贷款的年限还会受到房屋年龄的限制。在同等条件下，房屋的年龄越大，那么对应的贷款年限也就会越短，则每个月的月供随之增加，增加贷款者的经济压力。

（三）对所购买的房屋的剩余寿命造成影响

房子也是有寿命的，其房屋的结构、质量决定房屋的自然寿命。房屋在使用过程中，会受到一定的磨损。二手房房龄越大，则房屋的磨损也就越大，所剩余的寿命也就越短，在居住一定年限后，则可能就会变为危房，不再适合居住。

（四）对房屋维修费用造成影响

房龄越老，受到的磨损就越多，出现的问题也就越多，因此，就需要对房屋进行修缮。进行房屋维修时，需要耗费一定的资金。通常来说，房龄越老，房屋的维修费用也就越高。

（五）对居住的舒适度造成影响

现在新建的房子，在户型的设计和园林规划等方面，都比较新颖、人性化。另外，物业管理也比较完善。而一些房龄比较老的房子，小区的环境比较差、车位不足、物业管理方面相对不完善，居住的舒适度大大降低。

如何获得真实房龄？

（一）到房产管理部门查询底档

无论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记，所以购房者可以到房产管理部门查询底档。但查询底案需和卖方一起带上产权证等相关证件到房产交易中心或房管局等部门进行相关查询才可以。

（二）看房产证＋小区走访旁敲侧击

因为房产证日期和出售日期并不一定相同，所以为了获得更加可靠的房龄，可以根据房产证日期，再结合周边邻居的回答来了解真实的房龄。

（三）观察房屋内外结构

买二手房看房的时候也应该注意到房龄问题，特别是刚刚粉饰过的墙面，很有可能是为了出售而翻新的。看房的时候需要注意厨房、卫生间，因为厨卫的装修关系到众多管道，不容易更换，一般能从装修风格、材质来判断房屋的装修年代，从而大致推出房屋的年龄。还有就是地板的装修也不容易更换，地板的成色以及款式，都能看出房屋的装修年代。

如何选择二手房的房龄？

（一）房龄在8~10年左右的房子

这种房子刚刚好。房子质量问题，在前期看房的时候就可以全盘了解，心中也能有数，自己住的话也没有什么问题，周围的配套也都相比较成熟，不会直接面临被银行巨大的侥幸减轻了一定的贷款压力。

（二）房龄超过15年的房子

这种房子就开始贬值了。所以在购买超过15年房龄的二手房的时候，要考虑周全。这主要是因为房龄一旦超过15年，房龄越长，房贷越难办，有些城市银行规定，房龄在20年以上的就不会让再办房贷了，不仅会影响到银行的贷款态度，还会影响到银行的贷款额度，自住投资都不适合。买房一般建议淘10年内次新盘

（三）超过20年房龄的房子就属于‘老龄房’

“老龄房”一般能够贷款的额度是很低的，有些银行是不接受老龄房的贷款，所以你要付全款买一个别人住了20年的房子，想想谁还愿意呢？20年前建造的房子格局和户型跟我们现在的要求也会差很多，很难满足现代人们的生活需求。

注：当然，大城市的很多有学区属性的“老”房子就例外了，很多家长为了子女教育，尽管这些房子老旧，不得不选择这样的二手房。但是如果没有这一属性，还是不建议大家购买房龄超过20年的房子。

在我们买二手房时，一定要重视房龄。有的卖家为了将房子卖个好的价钱，会故意隐瞒或者是混淆二手房的房龄，所以购房者要学会如何自己计算二手房的房龄。为了规避因为房龄而产生的贷款问题以及各种风险，购房者在买房时，应在合同中写明相关的风险条款，即使维权，也有保障。这样才能在购买二手房之前，心里面有数，房龄大的二手房还是要谨慎选择。