新房验收，发现质量问题怎么办？律师这样说

长沙的清控·湖山雅居小区因“驾校风”的园林设计走红网络。近日，该小区不少业主反映，小区出现多处下沉，因下沉引发水管断裂，园林管道出现多处破损，井盖开裂，地下车库漏水，围墙开裂……

“原本买来做婚房的，现在我都不敢住进去”，面对开发商的虚假宣传、偷工减料、违规交房，业主们十分糟心。对此，红网《百姓呼声》栏目联动律师——律师尹康其作出了专业解答。

在此事件中，开发商应承担什么法律责任？

因地面沉降引发水管断裂、管道破损、围墙开裂，这种情况可能是地面出现较大的不均匀沉降引起，如果地面填方较深而在填筑施工时未按施工标准或规范进行填筑施工的情况下，后期很容易出现地面较大的不均匀沉降。如果是因地面填筑施工原因而引起的地面沉降，导致水管断裂、围墙开裂属于施工质量问题。

如果上述小区出现的多处问题是因未按国家标准/规范施工所造成的，开发商应当承担责任。

如果小区内的设施在竣工验收完成之前出现质量问题，开发商应暂停交付使用，并通知施工单位返修。造成房屋不能按期交付的，应承担违约责任。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工、必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”

《建设工程质量管理条例》第三十二条规定“施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。”

如果小区内的设施在竣工验收完成之后出现质量问题，开发商应承担保修责任。

《建筑法》第六十二条规定“建筑工程实行质量保修制度。建筑工工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的案装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最代保修期限由国务院规定。

遇到此类情况，业主应如何维权？

商品房小区的交付，通常都是房屋与小区内公共设施分别交付，同一期开发的商品房也是按楼栋分别交付，小区道路等公共设施往是最后交付的。所以在购买商品房时要仔细阅读《商品房卖买合同》，知晓房屋及小区公共设施的交付条件、标准及交付时间点。

面对违规交房，可拒绝收房并向住房和城乡建设行政机关举报。

国家对商品房竣工验收实行备案制，即在商品房经建设单位（开发商）、施工单位、监理单位、设计、勘查等单位联合验收合格之后，应当在规定时间内向政府建设主管部门备案。

如果所交付的商品房及附属设施已由建设单位、施工单位、监理单位、设计、勘查等单位联合验收合格并已办理备案，但明显存在严重质量问题的，可先暂不收房并向住房和城乡建设行政关机进行举报。如果建设行政机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用时，可拒绝收房。

签订试用协议时，应该注意什么事项？

《建筑法》第六十三条“任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。”如果商品房存在偷工减料，偷工减料也是发生在施工过程中，在商品房交付时是难以发现偷工减料的充分证据的。如果在小区的施工过程中发现存在偷工减料的行为，取证后可向建设行政主管部门举报。

如果在交房时发现房屋可能存在偷工减料时，可对照《商品房买卖合同》约定的交付标准进行验收，如果达不到合同约定的交付标准时，可按合同约定要求整改或拒收。如果怀疑主体结构（如楼板、剪力墙、柱、梁）混凝土强度不足时，需请专业检测机构或由专业人员使用专业仪器进行现场初步检测，初步确认存在质量问题时，可向建设行政机关举报、投诉处理。

对于存在严重质量问题的商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“因房屋主体结构质量不合格，不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，如果所购房屋确实存在严重质量问题，购房人可通过诉讼请求解除购房合同，退还购房款。

而对于开发商在房屋销售过程中的虚假宣传，购房者在购房前应当保持理性，不轻信销售人员的口头承诺和宣传海报，对学区房等相关政策问题应当通过咨询政府相关部门了解相关政策规定，在签订《商品房买卖合同》时应仔细阅读合同内容，对自己关心和直接影响购房决策的内容应当在合同中有明确约定。

*本文由湖南海川律师事务所律师尹康其解答。