关于房产是否属于夫妻共同财产的认定规则

之前，笔者已经分析过， 对于夫妻财产归属，有一个大的原则，那就是婚前各自的财产归各自所有，婚后有约定的从约定，无约定的视为夫妻共同财产 。但是由于房子这种高价值资产的特殊性，导致了出资情况的千差万别，在不同的出资情况下，如何认定房屋权属？笔者尝试分析如下。

一、双方个人出资。

1、婚前一方出资登记在该方名下。根据上述原则，该种情况显然属于该方婚前取得的资产，属于婚前一方个人财产。如果房屋系按揭购买，婚后有共同还款的，法院会判决房屋归出资方所有剩余贷款也应由该方继续偿还。但夫妻关系存续期间的还款及对应增值部分属于共同财产。出资方应对另一方共同还款及对应房屋增值部分进行补偿。

2、婚前双方或者一方出资登记在另一方名下。此种情况，如果双方未能结婚，出资方可以主张系以结婚为目的附条件赠予，双方未能结婚的，应予以返还。如果双方已经结婚，民法典、司法解释未做规定，但一些地方性法院做出了规定，比如《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》就规定：“婚前由双方或一方出资，登记在另一方名下的房产，有证据表明双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房，在离婚时应考虑实际出资情况、婚姻关系存续时间、有无子女等情况由产权登记一方对另一方予以合理补偿。”笔者认为，上述地方性规定，较为合理。

3、婚后一方用婚前资产购买房屋。如果产权登记在出资方名下，属于个人财产形式的转化，仍为出资方的个人财产。如果登记在双方名下，则可以视为婚前个人财产已经约定转化为夫妻共同财产，但在房产价值分割时应考虑夫妻双方对于房产出资贡献大小，酌情进行比例分割。当然如果有按揭的情况，首付部分按照上述原则进行分割，按揭部分视为共同财产。

二、父母出资。

（一）父母出资全额购房或者支付首付的。双方父母出资购房,一般认定为对子女的赠予，但需要判定出资是对双方的赠予还是对一方的赠予，如果是对双方的赠予，房屋属于双方共同财产，如果是对一方的赠予，则属于该方个人财产。

对此，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第二十九条对父母出资为子女买房是这样规定的：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定处理（受赠的财产为夫妻共同财产，但是民法典第一千零六十三条的规定，赠与合同明确只赠予一方的，视为对该方的个人赠予）。

婚前出资的比较好理解了，关键就是结婚后的出资如何理解。有约定的，按照约定处理。比如父母在出资时明确表示出资算作借款的，那么就按照借款处理。即使按照民法典第第一千零六十三条的规定只赠予一方的财产为个人财产，也是需要有明确的约定才可以适用，既赠与合同明确约定只赠予一方。如果没有任何约定，则视为对夫妻双方的赠予。

简单来说，对于上述父母出资问题，如无特别约定婚前为对自己子女的赠予，婚后属于对双方的赠予。

（二）父母代为支付按揭款的性质如何认定？

现实情况中父母为子女代为还贷的现象屡见不鲜，父母的行为如何认定是对子女一方的赠与还是双方的赠予？司法实践并未形成统一观点。

有些法院认为婚后父母的还贷行为，应认定为对夫妻双方的赠与，也有法院认为父母在婚前、婚后持续还贷并将贷款还清的行为，是替子女偿还婚前个人债务行为，不是对夫妻双方的赠与。

综上，离婚诉讼中，如何处理双方财产，尤其是房产归属，始终是较为复杂的问题。法律规定的原则性，和民事活动的多样性，决定了法律适用的复杂性。本文仅做粗浅探讨，供大家参考，不作为判断依据。