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今年，许多银行推出了面向个体工商户的低息抵押贷产品，“利率低至3.85%，最长可贷10年”等宣传标语出现在各大银行App和宣传海报上。于是，一些用户开始考虑：是否可以将自己的房贷置换成利率更低的抵押贷？

条件

要求比房贷更严苛，须名下有营业执照

抵押贷虽然跟房贷一样是银行采用的贷款方式，但是申请抵押贷的要求要比申请房贷的要求更加苛刻。

办理抵押贷，首先要满足两个基本条件，第一是持有房产证，也就是房子已经全款付清，不欠任何房贷；第二，需要贷款人名下有营业执照，这也是大多数人最容易被卡住的一点。因为这次银行推出低利率抵押贷是国家补贴做的，为的是扶持小微企业和个体工商户。

其次，大多数银行对营业执照的持有时间是有要求的，像交通银行的要求是营业执照需办理两年以上，工商银行的要求是满一年，这些信息贷款前银行都会进行核实。

此外，中国银行信贷人员告诉记者，营业机构必须交纳社保，否则也不会批款。贷款出借后，还有银行总部的人打电话对贷款用途进行调查，一旦发现贷款用于非经营性支出，则立即收回贷款。

除了用途的审核之外，还有对借款人个人征信的审核。值得注意的是，“如果在征信中体现出借款人有小贷公司贷款的历史，80%的银行都不会再贷款给他。”工商银行信贷人员告诉记者。

近年来，市场上出现了不少贷款中介公司，以帮助用户向银行办理抵押贷，收取中介费。关于以上条件，贷款中介告诉记者，“都是可以沟通的”。比如没有营业执照，或者征信不够，贷款中介均号称可以“解决”。对此，银行贷款人员回应称“不靠谱”。

为了保证贷款能安全收回，银行对贷款中介是抵制的，一旦发现用户使用贷款中介，不仅贷款取消，计入征信，连办理业务的信贷员也会受到银行处罚。因此，贷款中介保证的“可沟通”并不可信。

利率

极少数优质用户才能达到最低利率

许多银行都打出了抵押贷低至3.85%的口号，以100万元的贷款为例，今年一年的抵押贷的利息可以比2019年省15000元左右。通过实地走访几家银行营业网点，记者了解到，年化利率低至3.85%的贷款的确是存在的，但利率的高低因人而异。

交通银行的信贷经理告诉记者：“一般给用户的贷款利率都是4点多，只有极少数特别优质的用户才能达到最低利率3.85%。”但工商银行则表示，只要各方面条件能达标，普通用户也能在工商银行贷到3.85%的低息贷，只限一年。

除此之外，其他几家银行工作人员表示，今年的低息抵押贷是由国家补贴的，第二年不一定会有这个政策。

贷款中介告诉记者，他们能拿到3.2%甚至3.1%的更低利率，并承诺最长到20年这个利率都不会有变化。工商银行信贷人员则表示不可能，“目前市场上没有比3.85%利率更低的了。”

一些银行会在官方渠道打出最高可贷10年的广告，和利率这边的情况一样，能办到最高年限的也是极少数用户，出于收款风险的考虑，一般银行不会贷这么长年限。交通银行表示，通常办理的是5年的期限，并且每年归本（将贷款全额归还）一次，第二年再进行续签。

即便签的期限是5年，每年续签时也不会立即批款，在交通银行，每次还本后需等待至少3三个工作日才能再次批款。而在有些银行时间是一周，这就要求用户手里有足够资金能够周转了。

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银行信贷人员建议直接办房贷

假如手上有一笔现钱，在全款买房后办理抵押贷，和直接办理房贷之间选一个，多家银行信贷人员建议选择办理房贷。

中国银行信贷部门负责人告诉记者：“房贷是目前市场上最划算的贷款，全款还了房贷再做抵押贷划不来。”一方面，房贷的贷款期限通常比较长；另一方面，房贷是最常规的贷款，流程简单，办起来快。而抵押贷办起来则十分麻烦，一般要2至3个月才能批款。并且，还有些银行有要求，房产证到手3个月内不能抵押。

一般情况下，银行能批下来的贷款为房产估价的六至七成，有的贷款产品仅为五成。中国银行贷款人员举例介绍：假如用户手里有100万元，在办理房贷和全款买房后办理抵押贷之间做选择。首付按照30%来算的话，则需办理70万元的房贷，一般可贷30年，目前商贷利率为5.63%。如果选择全款买房办理抵押贷，最高可贷出七成，也就是70万元。抵押贷最后批下来的利率一般为4点多，相比房贷每年能省1万元左右，但还要扣除1%至2%的中介费，以及其他一些手续费，算下来省下的其实不多，但办理过程却十分麻烦。

综合各方的建议，总结来说，用低息抵押贷优化贷款，真正的适用人群主要是两类，均为用抵押贷换抵押贷的用户。

第一种情况是，当初是以一个比较高的利率办理的抵押贷，现在利率较低，可以将前一个抵押贷还清（抵押贷支持随还随取），再重新将房产抵押办理贷款。

第二种情况是，由于所持房产涨价幅度比较大，办理上一个抵押贷时的房产估值低于现在的估值，为了贷出更多额度，也可以选择一次还清后办理一个新的抵押贷，这样手上可以拥有更多现钱。

而对于手上只有一套按揭房，且没有营业执照的用户来说，通过低息抵押贷优化贷款不仅费时费力，还担了许多违规风险，扣除各种中介费用后也不剩多少。最重要的是，今年的低息贷款得益于政策福利，来年却不一定有这样的低息。对于用户来说，所冒的风险太大了。

潇湘晨报记者粟霜晴

【来源：潇湘晨报】

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