卖房广告,被卖房广告忽悠了怎么办呢？

商业广告原则上可以认定为一种要约邀请卖房广告，一般来说不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容。但是，如果卖家在销售广告和宣传资料中，就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺十分具体，且买家因此做出购买决定的，若买家就此内容提出订立合同，应当将该内容视为要约。在此特定的情形下即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认定为合同内容。开发商违反该内容时，应当承担违约责任。这就提醒了购房者们，如果认为开发商在购房广告中的承诺对自己十分重要，最好在购房合同中做出相应的约定。如此一来，若开发商违约，购房者就可以要求开发商承担违约责任，获得应得的赔偿

卖房广告构成要约的条件是什么？

  在商品房买卖合同纠纷中如何判断售楼广告的性质？

广告是针对不特定多数人发布的，法律上一般把它作为要约邀请而不是要约，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）中将宣传广告的性质确定为要约是一种重大突破，但构成要约的宣传广告是有一定条件限制的，不能一概将所有售楼广告均划入要约之列。
  

1、售楼广告之属性

要约邀请，又称为“引诱要约”，是指邀请他人向自己发出要约，要约邀请是一种事实行为，只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失，邀请人一般不承担法律责任。所谓要约，是指希望和他人订立合同的意思表示（我国《合同法》第十四条规定），它有一经承诺就产生合同的可能性，如果违反了有效的要约，将承担法律责任。
  要约与要约邀请的区别，在司法实践中极为复杂。当事人愿受拘束的意思表示、必要条款、交易习惯这几项标准是要约与要约邀请的重要区别所在，也是房地产买卖合同是否成立的判断依据。

最高人民法院于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
  该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。
  

2、宣传广告构成要约之条件

广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。
  《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：（1）在开发规划范围内；（2）说明和允诺具体确定；（3）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。

但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将最终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。
  不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中最难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。

然而，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。
  对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，最保险的办法还是写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。

3、合同约定不明产生争议之处理

本案宣传广告中虽然说明了该商品房的外墙为环保隔热保温新型材料，但并不能从交易价格上看出其对房价的确定产生重大的影响。
  因此也不宜认定其具备合同的效力。即使退一步该广告应属合同之一部分，也应属合同约定不明的情形。应按《合同法》第六十一条后段“按照合同有关条款或交易习惯确定”的原则处理。按照合同有关条款确定原则，是指在合同当事人就没有约定或者约定不明确的合同内容不能达成补充协议时，结合合同的其他方面的内容加以确定，使合同具体化和明确化。
  从涉案合同整体看，其他条款中未涉及这一问题，不能就其他条款加以确定。按照交易习惯确定原则，是指在合同当事人就没有约定或约定不明确的合同内容不能达成补充协议时，按照人们在同样的交易中通常采用的合同内容加以确定，使合同具体化和明确化。